Еще раз о капитальном ремонте

Не секрет, что динамика изменений российского законодательства в сфере ЖКХ очень высока, не позволяет топтаться на месте. Приняты изменения, едва хватило времени их осмыслить на местах, реализовать на практике, донести до населения, что и как, и уже вновь что-то меняется. Некогда расслабится.

Существенные изменения по вопросам организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах были внесены в Жилищный Кодекс в декабре 2012. Через год, в декабре 2013 года, была утверждена РЕГИОНАЛЬНАЯ ПРОГРАММА по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Тверской области на 2014–2043 годы. Законодатель предложил собственникам помещений в многоквартирном доме общим собранием выбрать один из двух способов формирования фонда капитального ремонта:

  1. На специальном счете.
  2. На счете регионального оператора.

    Согласно разъяснениям специалистов предполагалось, что решение о создании фонда на специальном счете будет принято активными собственниками, которые привыкли участвовать в управлении домом, а для пассивных собственников — определен механизм, при котором решения могут быть приняты и без их участия с учетом их интересов. Например, если для формирования фонда капитального ремонта на специальном счете обязательно было решение общего собрания собственников помещений МКД, то для формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственникам можно было просто ничего не делать. В этом случае орган местного самоуправления сам принимал решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.

    Наша организация провела широкую подробную информационно разъяснительную работу среди жителей многоквартирных домов под нашим управлением. Надо отметить, что жители большинства наших домов участвуют в управлении своим домом. Как минимум есть понимание, что для решения той или иной задачи необходимо решение общего собрания собственников. В управлении нашей организации находятся 270 МКД. Собственники 230 домов приняли решение о формировании фонда на спецсчете. 33 дома формируют фонд капитального ремонта на счете РО. 7 домов признаны аварийными.

    Следует отметить, что жители и в этот раз приняли активное участие в голосовании. Решение о создании спецсчетов было вполне осознанным. Наиболее активные собственники не только голосовали за себя, но и приводили соседей. Им важно было, чтобы решение, в конечном счете, было принято.

    Со своей точки зрения, опираясь на опыт и мнение специалистов, мы также оцениваем, что формирование фонда на спецсчете более эффективно.

    Во-первых, сами собственники будут распоряжаться собранными средствами и смогут потратить их на ремонт дома в любой момент.

    Во-вторых, спецсчет дает возможность снять накопленное и провести какой-либо важный и срочный ремонт раньше запланированного программой срока.

    В-третьих, собственники самостоятельно будут решать все организационные вопросы, в том числе подбирать подрядные организации.

    Единственной проблемой, которая породила много вопросов у жителей, почему владельцем спецсчета является не управляющая компания, а неизвестный РО. Многие были настроены сохранить ту систему, которая уже сложилась. Но на тот момент законодатель отстранил УК от участия в капитальном ремонте, в том числе, лишив возможности распоряжаться деньгами, собранными с собственников на капитальный ремонт. При этом, подчеркну, не снимая ответственности с УК.

    С января 2015 г. вступили в силу изменения, согласно которым УК также могут быть владельцем спецсчета. Сегодня собственникам дали право выбора, кому доверить свои деньги — региональному фонду, через общий котел или спецсчет либо своей управляющей компании. Но для изменения владельца вновь необходимо проводить собрания, принимать соответствующие решения.

    В регионе обязательные взносы на капремонт МКД стали собирать с собственников помещений с июля 2014 года. Процент сбора за год (с июля 2014 по июнь 2015 г.) составил по спецсчетам 85 %, по счетам РО 80 %. При этом в первом полугодии процент сбора составил 76,5 % и 72 % соответственно. В 2015 году процент сбора увеличился на 20 % и составил соответственно 95 % и 90 %.

    Тарифы в Тверской области установлены единые: жители девятиэтажек с лифтом ежемесячно платят 7,70 руб. за кв. м, жители домов имеющих 2 и более видов благоустройства — 5,60 руб., жители неблагоустроенного жилого фонда — 4,40 руб.

    По нашему мнению, при установлении платы необходимо учитывать не только виды благоустройства, но и общую площадь помещений дома. В девятиэтажках она составляет около 6 000 кв.м, в обычных пятиэтажках — 3500–4000 кв.м, площадь неблагоустроенного жилого фонда менее 1000 кв.м. При этом ремонт отдельных элементов в домах девятиэтажки и двухэтажного дома сравнимы по стоимости.

    Реализация региональной программы, рассчитанной на 2014–2043 годы, осуществляется через краткосрочные планы, которые утверждаются ежегодно. Первый краткосрочный план ремонта МКД был принят в августе 2014 года. В нем участвовало 10 муниципалитетов, было отремонтировано 112 многоквартирников. К сожалению, дома города Кимры не вошли в него.

    Мы со своей стороны дали в администрацию предложения о включении трех домов с проведением по каждому одного вида работ (ремонт крыши, системы отопления, ремонт фасада). Но здесь сразу появилось одно «но». Объем средств, предоставляемых региональным оператором в рассрочку собственникам помещений в таком многоквартирном доме, не должен превышать объема средств, прогнозируемого к поступлению за десятилетний период. Изначально, стало понятно, что денежных средств собственников за 10 лет явно недостаточно на проведение даже одного вида работ. Необходимо предусмотреть дополнительные источники финансирования проведения работ по капитальному ремонту. Выходить к жителям с предложением об увеличении размера платы не рискнули, так как его необходимо было увеличить минимум в два раза сроком на 10 лет.

    Более того, есть еще одно условие — город может рассчитывать на те денежные средства, которые поступили на счет РО. На 1 января 2015 года эта сумма по городу Кимры составила 631000 рублей. Таким образом, дома, которые накапливают средства в общем котле, стали заложниками того, что другие дома избрали спецсчета.

    Следует отметить, что в итоге работы по первому краткосрочному плану были выполнены за счет средств из федерального, регионального и местных бюджетов, а не за счет сборов с населения. На 50 процентов работы были профинансированы за счет федеральных денег, по 25 процентов внесли областной бюджет и бюджеты тех муниципальных образований, на территории которых проводился капитальный ремонт.

    Хочется отметить, что в Региональной программе на пятилетку по одному дому запланировано выполнение сразу четырех видов работ, что требует значительного финансирования. Проводить на доме комплексные работы это хорошо, но без финансирования из иных источников это невозможно. Жителям это не под силу.

    Вопросов остается очень много. Хотелось бы знать, будет ли в дальнейшем оказываться поддержка из федерального и областного бюджетов, в каком объеме. Сейчас говорят о том, что в дальнейшем государственная поддержка на капремонт каждого конкретного дома будет оказываться при условии, если уровень сбора взносов составляет 90 и более процентов. Приоритет при формировании краткосрочных планов будет отдан тем домам, где выше платежная дисциплина. Каким образом и кто это будет оценивать?

    Есть недопонимание, почему в Региональной программе ремонт кровли, ремонт фасада по одному дому может быть включен дважды в разных пятилетках. Не понятно, что понимается под ремонтом фасада для обычного пятиэтажного кирпичного дома. Если не будет государственной поддержки, как быть небольшим домам, которые даже за 10 лет никогда не соберут необходимую сумму на ремонт. Каким образом получить государственную поддержку многоквартирным домам, которые накапливают средства на спецсчетах.

    Очень важно обеспечить методическое сопровождение применения новой системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов и оказание при необходимости содействия.

    Хочется отметить еще один момент. Придомовая территория также является общим имуществом собственников помещений МКД. У нас все больше жалоб поступают относительно ее состояния. Средства на ремонт территории требуются значительные. Произвести ремонт за счет средств по содержанию не представляется возможным. В перечень работ, на которые можно направить средства по капремонту, данный вид работ не включен. Каким образом решать данный вопрос — неизвестно.

    В заключение хочется отметить, что Федеральным законом № 176 в июне 2015 года вновь внесены изменения в Жилищный кодекс, в том числе, по вопросам капремонта. Теперь к полномочиям органов государственной власти в области жилищных отношений отнесено определение порядка привлечения заемных средств собственниками помещений в многоквартирном доме на проведение капремонта общего имущества.

    Разрешен вопрос и в пользу собственников помещений в новостройках. Для домов, введенных в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта, органами государственной власти субъекта РФ может быть установлена отсрочка начала уплаты за капитальный ремонт, но не более чем на пять лет. При накоплении на специальном счету достаточной суммы, собственники смогут принять решение о досрочном проведении капитального ремонта.

    Выбирая спецсчет, теперь уже официально, требуется выбрать лицо, которое будет готовить платежные документы, установить порядок предоставления этих документов, а также установить размер оплаты этой услуги. Деньги, собираемые сверх обязательных взносов, также могут быть направлены на проведение работ, не предусмотренных региональной программой капитального ремонта.

    Если собственники, решившие копить средства на спецсчетах, в должном объеме свою обязанность не выполняют, т. е. перечислили на спецсчет менее 50 % от начисленного на момент проверки жилищной инспекции, то право ни от кого не зависеть у них могут и забрать. Для этого достаточно проигнорировать убедительную просьбу рассчитаться в течение 5 месяцев с момента получения уведомления о долге.

    Предусмотрена 50 % компенсация по взносам на капитальный ремонт для широкого круга заслуженных, а также социально не защищенных групп населения.

Top